conseiller le client
en matière d'investissement
Formateur : Julien MATHIEU
1. Identifier le patrimoine du client
Index
2. Expliquer la notion de rentabilité
3. Analyser la fiscalité des revenus locatifs
1.1. Définition
1.2. Les sources d'enrichissement du patrimoine
1.3. Les phases patrimoniales
1.4. L'analyse patrimoniale
2.1. La rentabilité brute
2.2. La rentabilité nette
2.3. La rentabilité nette d'impôt
3.1. L'impôt sur le revenu
3.2. Les revenus fonciers
3.3. Les BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux)
3.4. Les dispositifs de défiscalisation
Identifier
le patrimoine
du client
1
Sur le plan Juridique, il s'agit de l'ensemble des droits et d'obligations liés à la personne et appréciable en argent.
1.1
Définition
Sur le plan comptable, il s'agit des avoirs et des dettes (actif / passif) pouvant s'apprécier en termes monétaires, ainsi que le budget d'une personne s'analysant en termes de flux (entrées / sorties)
Contraitement les avoirs et les dettes peuvent s'analyser de la manière suivante :
L'analyse des sources du patrimoine permet de projeter les entrées et les sorties à venir et d'aider à la définition d'une stratégie patrimoniale.
1.2
Les sources d'enrichissement du patrimoine
Revenus activité professionnelle
(ex : salaires)
Revenus des
actifs de rapport
(ex : loyers)
La création d'entreprise
(ex : plus-value à la revente)
Le jeu et la spéculation
(ex : gains de jeux)
La transmission du patrimoine
(ex : héritages)
L'effet de levier
du crédit
(ex : taux
d'intérêt bas)
On distingue 3 phases principales, leur analyse permet une approche plus fine du client :
1.3
Les phases patrimoniales
Méthodologie :
1.4
L'analyse patrimoniale
Diagnostic
Analyse
Préconisation
Le rôle de conseil de l'agent immobilier :
- En fonction de l'analyse menée, du profil du client (Soncas) et de ses connaissances, l'agent immobilier peut aider le client à structurer son patrimoine, lui conseiller tel ou tel investissement locatif ou tel ou tel dispositif fiscal.
- Il peut aussi le renvoyer vers des professionnels plus aguerris ou vers un gestionnaire de patrimoine plus chevronné.
diagnostic patrimonial
- Situation familiale
- Age, mariage, pacs, veuf ...
- Age enfants, activité, rattachement au foyer fiscal
- Situation professionnelle
- Profession, revenus, statuts (salariés, indépendants)
- Situation fiscale
- Tranche marginale d'imposition, taxation ISF, droit de succession
- Situation de prévoyance
- Régime matrimonial, donation entre époux, assurances
- Situation patrimoniale
- Bilan patrimonial (actif / passif), budget (entrées / sorties)
Faire une synthèse des informations et dresser un tableau de la structure et de l'équilibre du patrimoine de la personne et en faire la critique.
Par exemple, il est toujours préférable de diversifier son patrimoine (valeur mobilières et valeurs immobilières) afin d'écarter les risques liés à la concentration sur un certain type d'actifs.
Il s'agit de formuler des propositions sous forme de conseils juridiques, fiscaux et financiers pertinents, eu égard à l'analyse précédente.
expliquer
la notion
de rentabilité
2
La rentabilité brute est calculée par rapport au prix de revient du bien et ne prend en compte que le montant annuel des loyers perçus (hors charges).
Le prix de revient = sommes déboursées pour l'acquisition
(prix d'achat + honoraires + frais notariés + frais bancaire + travaux)
2.1
La rentabilité brute
loyer
annuel
100
prix de
revient
taux de rentabilité brute
Assez éloigné de la réalité
Un taux brut de 6 ou 7% est jugé intéressant
Le marché des grandes villes ne permet pas un rendement intéressant du fait des coûts d'acquisition élevés.
La rentabilité nette prend en compte les charges supportées par le propriétaire bailleur, notamment les charges non récupérables auprès du locataire.
Montant des charges = intérêts d'emprunt et assurances du prêt + taxe foncière et taxe locale + assurance GLI + charges de copro non récupérables + gestion + travaux + vacance locative.
2.2
La rentabilité nette
loyer annuel
-
total des charges
100
prix de
revient
taux de rentabilité nette
Résultat proche de la réalité
Il s'agit cette fois de tenir compte de la fiscalité existant sur les revenus locatifs :- La fiscalité des revenus locatifs (prélèvements sociaux : 17,2%)
- l'impôt sur le revenu supplémentaire (en fonction du taux marginal et du régime fiscal)
2.3
La rentabilité nette d'impôts
loyer annuel
-
total des charges
-
impôts
100
prix de
revient
taux de rentabilité nette
d'impôt
Résumé
Analyser
la fiscalité des revenus locatifs
3
L'impôt sur le revenu est un impôt :
3.1
L'impôt sur le revenu
Prélevé à la source
L'ensemble des revenus du foyer sont déclarés catégories par catégories déduction faite des charges ou abattements.
La base d'impôt se voit appliquer un barême progressif mais on prend également en compte le quotient familiale et les réductions d'impôts.
Déclaratif
Progressif
- Chaque année, les membres d'un foyer fiscal doivent déclarés tous les revenus perçus.
- la notion de foyer fiscal, signifie que les individus ne sont pas forcement imposés individuellement mais qu'ils peuvent être "regroupés" pour réaliser une déclaration commune, en fonction de leur lien d'alliance, de filiation.
- Ainsi 2 personnes mariées ou pacsées constitue un foyer fiscal alors qu'un couple en concubinage en constitue un chacun.
Les revenus déclarés sont imposés par un barème par tranche, dont le taux augmente à chaque tranche.
Les euros de la première tranche ne sont pas imposés, les euros des tranches suivantes sont imposés à un taux de plus en plus élevé.
Le prélèvement à la source institué à partir du 1er Janvier 2019 , consiste à faire payer l'impôt au moment de la perception des revenus et mon plus un an après.
L'impôt sur le revenu est un impôt :
3.1
L'impôt sur le revenu
Prélevé à la source
L'ensemble des revenus du foyer sont déclarés catégories par catégories déduction faite des charges ou abattements.
La base d'impôt se voit appliquer un barême progressif mais on prend également en compte le quotient familiale et les réductions d'impôts.
Déclaratif
Progressif
- Chaque année, les membres d'un foyer fiscal doivent déclarés tous les revenus perçus.
- la notion de foyer fiscal, signifie que les individus ne sont pas forcement imposés individuellement mais qu'ils peuvent être "regroupés" pour réaliser une déclaration commune, en fonction de leur lien d'alliance, de filiation.
- Ainsi 2 personnes mariées ou pacsées constitue un foyer fiscal alors qu'un couple en concubinage en constitue un chacun.
Les revenus déclarés sont imposés par un barème par tranche, dont le taux augmente à chaque tranche.
Les euros de la première tranche ne sont pas imposés, les euros des tranches suivantes sont imposés à un taux de plus en plus élevé.
Le prélèvement à la source institué à partir du 1er Janvier 2019 , consiste à faire payer l'impôt au moment de la perception des revenus et mon plus un an après.
Ils sont issus de la location d'un local nu (loi 89), 2 possibilités :
3.2
Les revenus fonciers
Le régime réel
Si le foyer fiscal a perçu plus de 15000 € de loyers dans l'année concernée.
Si le foyer fiscal choisit d'opter pour le régime réel (même si revenu inférieur à 15000 €). L'option s'applique de façon irrévocable pour 3 ans.
Le micro-foncier
Si le foyer fiscal a perçu moins de 15000 € de loyers dans l'année concernée.
Si le foyer fiscal choisit de ne pas opter pour le régime réel.
Le fisc applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus.
Le contribuable doit calculer sont revenu foncier imposable en déduisant des recettes des charges déductibles.
charges déductibles = charges de copro (hors récupérables) + taxe foncière (hors TEOM) + assurances GLI + gestion + travaux + intérêt emprunts)
Le résultat peut faire apparaitre un déficit (déficit foncier) imputé sur le revenu brut global ou reporté pour l'être les années suivantes (dans la limite de 10 ans et 10700 € / an)
Ils sont issus de la location d'un local meublé, 2 possibilités :
3.3
Les BIC
Le régime réel
Si le foyer fiscal a perçu plus de 70000 € (ou 170000 €) de loyers dans l'année concernée.
Si le foyer fiscal choisit d'opter pour le régime réel (même si revenu inférieur à 70000 € (ou 170000 €)). L'option s'applique de façon irrévocable pour 2 ans.
Le micro-bic
Si le foyer fiscal a perçu moins de 70000 € de loyers dans l'année concernée (ou 170000 € si classé ou chambres d'hôtes)
Si le foyer fiscal choisit de ne pas opter pour le régime réel.
Le fisc applique un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus perçus et 71% si classé ou chambres d'hôtes.
Le contribuable doit calculer sont revenu foncier imposable en déduisant des recettes des charges déductibles et les amortissements.
charges déductibles = charges de copro (hors récupérables) + taxe foncière (hors TEOM) + assurances GLI + gestion + travaux + intérêt emprunts) + amortissements des meubles
Le résultat peut faire apparaitre un déficit (déficit foncier) imputé sur le revenu de même nature ou reporté pour l'être les années suivantes (cas du loueur en meublé non professionnel : c'est dire dont les revenus ne dépassent pas 23000 €)
Il existe différents dispositifs de défiscalisations :
3.4
Les dispositifs de défiscalisation
DENORMANDIE
Logements neuf et exeptions
Dans des zones spécifiques
Plafonds de loyers
Plafonds de ressources des locataires
Réduction d'impôt en fonction de la durée de l'engagement.
dit "louer abordable"
Logements récent ou ancien
Convention ANAH 6 ou 9 ans
Plafonds de ressources des locataires
Abattement fiscal entre 15 et 85% selon convention.
Calqué sur Pinel mais pour ancien avec travaux
Dans des zones spécifiques
Plafonds de loyers
Plafonds de ressources des locataires
Réduction d'impôt en fonction de la durée de l'engagement.
PINEL
COSSE
