conseiller le client en matière d'investissement locatif

1. Identifier le patrimoine du client

2. Expliquer la notion de rentabilité

3. Analyser la fiscalité des revenus locatifs

1.1. Définition

1.2. Les sources d'enrichissement du patrimoine

1.3. Les phases patrimoniales

1.4. L'analyse patrimoniale

2.1. La rentabilité brute

2.2. La rentabilité nette

2.3. La rentabilité nette d'impôt

3.1. L'impôt sur le revenu

3.2. Les revenus fonciers

3.3. Les BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux)

3.4. Les dispositifs de défiscalisation

diagnostic patrimonial

• Situation familiale
  • Age, mariage, pacs, veuf ...
  • Age enfants, activité, rattachement au foyer fiscal
• Situation professionnelle
  • Profession, revenus, statuts (salariés, indépendants)
• Situation fiscale
  • Tranche marginale d'imposition, taxation ISF, droit de succession
• Situation de prévoyance
  • Régime matrimonial, donation entre époux, assurances
• Situation patrimoniale
  • Bilan patrimonial (actif / passif), budget (entrées / sorties)

Faire une synthèse des informations et dresser un tableau de la structure et de l'équilibre du patrimoine de la personne et en faire la critique.

Par exemple, il est toujours préférable de diversifier son patrimoine (valeur mobilières et valeurs immobilières) afin d'écarter les risques liés à la concentration sur un certain type d'actifs.

Il s'agit de formuler des propositions sous forme de conseils juridiques, fiscaux et financiers pertinents, eu égard à l'analyse précédente.

Résultat proche de la réalité

• Chaque année, les membres d'un foyer fiscal doivent déclarés tous les revenus perçus.
• la notion de foyer fiscal, signifie que les individus ne sont pas forcement imposés individuellement mais qu'ils peuvent être "regroupés" pour réaliser une déclaration commune, en fonction de leur lien d'alliance, de filiation.
• Ainsi 2 personnes mariées ou pacsées constitue un foyer fiscal alors qu'un couple en concubinage en constitue un chacun.

Les revenus déclarés sont imposés par un barème par tranche, dont le taux augmente à chaque tranche.

Les euros de la première tranche ne sont pas imposés, les euros des tranches suivantes sont imposés à un taux de plus en plus élevé.

Le prélèvement à la source institué à partir du 1er Janvier 2019 , consiste à faire payer l'impôt au moment de la perception des revenus et mon plus un an après.

• Chaque année, les membres d'un foyer fiscal doivent déclarés tous les revenus perçus.
• la notion de foyer fiscal, signifie que les individus ne sont pas forcement imposés individuellement mais qu'ils peuvent être "regroupés" pour réaliser une déclaration commune, en fonction de leur lien d'alliance, de filiation.
• Ainsi 2 personnes mariées ou pacsées constitue un foyer fiscal alors qu'un couple en concubinage en constitue un chacun.

Les revenus déclarés sont imposés par un barème par tranche, dont le taux augmente à chaque tranche.

Les euros de la première tranche ne sont pas imposés, les euros des tranches suivantes sont imposés à un taux de plus en plus élevé.

Le prélèvement à la source institué à partir du 1er Janvier 2019 , consiste à faire payer l'impôt au moment de la perception des revenus et mon plus un an après.

charges déductibles = charges de copro (hors récupérables) + taxe foncière (hors TEOM) + assurances GLI + gestion + travaux + intérêt emprunts)

Le résultat peut faire apparaitre un déficit (déficit foncier) imputé sur le revenu brut global ou reporté pour l'être les années suivantes (dans la limite de 10 ans et 10700 € / an)

charges déductibles = charges de copro (hors récupérables) + taxe foncière (hors TEOM) + assurances GLI + gestion + travaux + intérêt emprunts) + amortissements des meubles

Le résultat peut faire apparaitre un déficit (déficit foncier) imputé sur le revenu de même nature ou reporté pour l'être les années suivantes (cas du loueur en meublé non professionnel : c'est dire dont les revenus ne dépassent pas 23000 €)