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Les époux DURAND (70 et 72 ans) font donation, notamment, de la nue-propriété de deux immeubles à leurs enfants.
Sur le terrain attribué à leur fille, les époux DURAND envisagent de construire une maison d’habitation qu’ils pourraient habiter.
L’immeuble donné à leur fils nécessite des travaux importants comprenant notamment le raccordement au réseau d’eau potable, le remplacement des huisseries et la réfection totale de l’installation de chauffage.
Quelles problématiques soulèvent ce projet ?

la repartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire

Disposent simultanément :

  • de l'usus : le droit d'user de la chose
  • du fructus : le droit de jouir de la chose


Disposent :

  • de l'abusus : le droit de disposer de la chose




Le démembrement de propriété

L'usufruitier

Le nu-propriétaire

Les époux Durand

Leurs enfants

VS

- Donation en nue-propriété par les époux Durand d'un terrain nu à leur fille

- Volonté des époux Durand d'édifier une maison d'habitation sur le terrain donné pour y habiter

CAS D'ESpèce

DONATION A

DONATION B

- Donation en nue-propriété par les époux Durand d'un immeuble à leur fils


- D'importants travaux sont à réaliser dans l'immeuble :
  • le remplacement des huisseries
  • le raccordement au réseau d'eau potable
  • la réfection totale du chauffage

Les époux usufruitiers peuvent-ils construire une maison sur un terrain dont ils n'ont plus la nue-propriété ?
Si tel est le cas, comment cette construction doit-elle être traitée sur le plan civil et sur le plan fiscal ?

Qui des époux Durand, usufruitiers, ou de leur fils, nu-propriétaire, doit supporter ces charges ?

index

01

02

La donation de la nue-propriété à leur fille

La donation de la nue-propriété à leur fils

03. La qualification de donation indirecte et ses enjeux

01. Les pouvoirs de l'usufruitier relatifs à l'édification de constructions

02. La problématique de l'accession des constructions édifées par l'usufruitier

03. La réfection totale du chauffage

01. Le remplacement des huisseries

02. Le raccordement au réseau d'eau potable

La donation de la nue-propriété à leur fille

1ère partie

Les pouvoirs de l'usufruitier relatifs à l'édification de constructions

  • Le droit pour l'usufruitier d'implanter des constructions



  • La qualification des constructions édifiées par l'usufruitier

VS

Aucune limite au droit de construction, puisqu'il ne s'agirait pas d'une atteinte à la substance au sens juridique, mais seulement au sens physique.

Uniquement les constructions nécessaires à l'exploitation de l'immeuble.
A défaut, il y aurait une méconnaissance de l'obligation pour l'usufruitier de conserver la substance de la chose.

l'usufruitier a-t-il le droit d'edifier des constructions ?

Oui

Non, sauf exceptions

Débat doctrinal

L'usufruitier dispose-t-il du droit d'édifier des consutructions ?

réponse jurisprudentielle

- Pas d'affirmation claire de la Cour de cassation ni de remise en cause

- CA Lyon, 25 janvier 2011, n°09/080421 "Attendu qu'en application de l'article 578 du Code Civil, l'usufruitier dispose du droit de jouir du bien, notamment, comme en l'espèce, d'édifier des constructions sur les terrains dont il a l'usufruit, et de recueillir les fruits que peut produire le bien, éventuellement après adjonction d'éléments valorisant celui-ci"

La qualification des constructions de l'usufruitier

Les améliorations englobe "les constructions nouvelles ajoutées au fonds soumis à l'usufruit et augmentant sa valeur ainsi que les constructions destinées à achever un bâtiment commencé ou à agrandir un édifice préexistant" (Ch civ., 23 mars 1825)

"Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les travaux de démolition, de reconstruction d'une habitation d'une superficie supérieure, de construction d'une piscine et d'aménagement du terrain réalisés correspondent à des grosses réparations incombant aux nus-propriétaires ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que l'article 606 du code civil énumère limitativement les grosses réparations et qu'il ressort des énonciations de sa décision que les travaux en cause constituent des améliorations, la cour d'appel a violé les textes susvisés" (Ch com, 12 juin 2012, n°11-11.424)

Pas de necessité d'autorisation du nu-propriétaire pour implanter les constructions
Possible demande de démolition par le nu-propriétaire au terme de l'usufruit ?

Application de l'article 599 alinéa 2 du Code civil "De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée"
Absence d'indemnité due par le nu-propriétaire au profit de l'usufruitier pour les constructions réalisées

LA QUALIFICATION JURISPRUDENTIELLE

LES CONSEQUENCES DE LA QUALIFICATION

La problématique de l'accession des constructions édifiées par l'usufruitier

  • Rappels relatifs à l'accession légale



  • L'accession différée des constructions édifiées par l'usufruitier

L'ACCESSION LéGALE

Article 551 du Code civil "tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire

Article 553 du Code civil "Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé

L'article 555 prend en considération la bonne ou mauvaise foi du tiers-constructeur pour dégager des conséquences différentes :
- si le tiers est de mauvaise foi : le propriétaire pourra demander d'enlever les constructions aux frais du tiers. S'il souhaite les conserver, il lui devra une indemnité.
- si le tiers est de bonne foi : le propriétaire ne pourra pas exiger la suppression des constructions et devra nécessairement verser une indemnité au tiers.

l'accession différée des constructions de l'sufruitier

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"Mais attendu que la cour d'appel ayant retenu à bon droit qu'il n'existait aucun enrichissement pour la nue-propriétaire qui n'entrera en possession des consructions qu'à l'extinction de l'usufruit, l'accession n'a pas opéré immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol"

LA POSITION JURISPRUDENTIELLE

Civ 3ème, 19 septembre 2012,
n° 11-15.460

LA POSITION JURISPRUDENTIELLE

LE QUASI-DROIT DE PROPRIéTé TEMPORAIRE DE L'USUFRUITIER

L'usufruitier est assimlé au preneur à bail à construction ou à l'emphytéote.

L'usufruitier a un droit d'usage, de jouissance et de démolition.

Corrélativement, il doit assumer la fiscalité attachée au bien.

LE "MAUVAIS" TRAITEMENT DE L'USUFRUITIER

Cette solution est dénocée par une partie de la doctrine car :

  • absence d'indemnité au profit de l'usufruitier alors même que le tiers constructeur de mauvaise foi en bénéficie
  • risque que le nu-propriétaire puisse demander la démolition des constructions au terme de l'usufruit

La qualification de donation indirecte et ses enjeux

  • Les éléments de qualification de la donation indirecte



  • Les conséquences de cette qualification sur le plan civil et fiscal

La qualification de donation indirecte

La Cour de cassation confirme l'arrêt de la Cour d'appel, qui n'avait pas retenu la qualification de donation indirecte "Mais attendu que la cour d'appel ayant retenu à bon droit qu'il n'existait aucun enrichissement pour la nue-propriétaire qui n'entrera en possession des constructions qu'à l'extinction de l'usufruit, l'accession n'a pas opéré immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol "

Un père, alors âgé de 57 ans, avait donné à sa fille la nue-propriété de terrains dont il s’était réservé l’usufruit. Par la suite, il avait construit sur ces terrains des immeubles générant d’importants revenus locatifs. L’administration fiscale avait alors soumis la valeur des travaux aux droits d'enregistrement, au motif que l'opération constituait une donation indirecte.

Les époux Durand sont âgés de 70 et 72 ans au moment de la donation.
L'enrichissement du nu-propriétaire n'est pas immédiat, mais plus proche

Ils ont pour projet d'habiter la maison qu'ils auront fait construire.
Pas de revenus locatifs pour atténuer l'appauvrissement que les époux Durand subiront, mais ils jouiront personnellement du bien, ce qui forme une contrepartie

LE REJET JURISPRUDENTIEL
CIV 3EME, 19 SEPTEMBRE 2012

APPLICATION À NOTRE CAS D'espèce

La requalification en donation indirecte n'est pas exclue dans notre cas.

CONCLUSION

VS

- Rapport par la nue-propriétaire uniquement de la valeur du terrain dans la succession

- Moins de risque de réduction de la donation en raison du faible montant de la donation

LES conséquences sur le plan CIVIL

Absence de requalification

Requalification en donation indirecte

- Rapport par la nue-propriétaire de la valeur du terrain et de la construction dans la succession

- Risque de réduction plus important en raison du montant plus conséquent de la donation

LES conséquences sur le plan fiscal

Lors d'une donation, le bénéficiaire doit payer des droits de mutation à l'administration fiscale. Son montant varie selon :

  • la nature du bien donné ;
  • la valeur du bien donné ;
  • le lien de famille qui unit le donateur et le donataire.

La donation en démembrement de propriété est valorisée selon l'article 669 du Code général des impôts.

Il existe de nombreux abattements qui permettent de diminuer l'assiette imposable, se renouvellant tous les 15 ans. Cet abattement s'élève à 100 000 euros pour une donation d'un parent à un enfant.

RAPPEL de la fiscalité applicable À une donation

LES conséquences sur le plan fiscal

Fiscalité applicable

Par principe, une donation indirecte n'est pas fiscalisée.
L'administration fiscale doit rapporter la preuve de l'existence d'une telle donation dans un délai de 5 ans à compter du décès de l'usufruitier.

Il existe une présomption de fictivité posée à l'article 751 du Code général des impôts "est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier [...] tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l'usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants".
Cette présomption joue de plein droit si la donation a moins de 3 mois.

Si la preuve de la donation indirecte est rapportée, le gratifié devra acquitter les droits de mutation à titre gratuit normalement dus.

À la donation indirecte

Paiement des droits de mutation sur la valeur du terrain valorisée selon le barème de l'article 669 du CGI, éventuellement dimininuée de l'abattement de 200 000 €

LES conséquences sur le plan fiscal

Absence de requalification

Requalification en donation indirecte

Paiement des droits de mutation sur la valeur du terrain et des constructions valorisée selon le barème de l'article 669 du CGI, éventuellement dimininuée de l'abattement de 200 000 €

Exemple :

  • la valeur du terrain est de 50 000 €
  • la valeur de la maison est de 300 000 €

Leur fille n'acquittera des droits de mutation que sur la base des 50 000 €, éventuellement diminué de l'abattement.

Leur fille acquittera des droits de mutation sur la base des 50 000 €, éventuellement diminué de l'abattement. Puis sera redevable, lors de la requalification, du paiement de droits de mutation sur la base de 300 000 €.

VS

conclusion

L'usufruitier dispose du droit d'édifier des constructions. Elles sont qualifiées d'amélioration par la jurisprudence, emportant l'absence d'indemnité au profit de l'usufruitier.

Ces constructions deviennent la propriété du nu-propriétaire qu'au terme de l'usufruit, grâce au mécanisme de l'accession.

Cette possibilité de construire, qui lui est réservée est intéressante fiscalement et civilement à condition de ne pas être requalifiée en donation indirecte.

La donation de la nue-propriété à leur fils

2ème partie

l'état du droit sur la répartion des charges

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien"

"L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu"

La Cour de cassation a tendance à rappeler le caractère limitatif de l'article 606 du Code civil
Civ 3ème, 27 novembre 2002

Certains arrêts ont proposé de retenir un critère économique et capitalistique, afin de prendre en considération les évolutions du droit immobilier :

- le nu propriétaire a à sa charge ce en quoi consiste le capital et son maintien en l'état
- l'usufruitier a à sa charge ce qui ressort de l'utilisation du capital et de son fonctionnement

SELON LE CODE CIVIL

SELON LA JURISPRUDENCE

Article 605 du Code civil

Article 606 du Code civil

Cour d'appel de Paris, 11 janvier 2000
Cour d'appel de Paris, 12 janvier 2006


le remplacement des huisseries

Au regard de l'article 606 du Code civil le remplacement des huisseries serait à la charge de l'usufruitier.

Au regard des critères dégagés par certains arrêts le remplacement des huisseries pourrait être à la charge du nu-prorpriétaire.
En ce sens : Civ 3ème, 13 juillet 2005 : les travaux qui intéressent la structure et la préservation de l'immeuble sont des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil.

RéPONSE AU REGARD DU DROIT POSITIF

RéPONSE AU REGARD D'ARRÊTS TRAITANT DE LA QUESTION


"Attendu que l'usufrutier n'est pas fondé à invoquer la faute de ses locataires, dès lors que le défaut d'entretien qui lui est reproché [...] concerne la structure même de l'immeuble (cheminée, toiture, huisseries) [...] dont l'entretien n'incombe pas à ces derniers mais à lui-même en sa qualité d'usufruitier".


"Attendu cependant que même causés par la vétusté, le remplacement des huisseries [...] n'entrent pas dans la catégorie des grosses réparations énumérées à l'article 606 du Code civil"

CA Amiens, 18 décembre 2008

CA Bourges, 27 février 2020

CONCLUSION

Le remplacement des huisseries affecte la structure de l'immeuble et agit dans sa préservation puisque les huisseries extérieures garantissent l'étanchéité et l'isolation du bien.
à la charge du nu-propriétaire, a minima pour les huisseries extérieures

le raccordement au réseau d'eau potable

CA Paris, 26 avril 1963 : l'usufruitier ne peut pas prétendre à une indemnité pour les travaux ayant amélioré son confort.

La loi du 30 décembre 2006 institue un droit à l'eau, mais pas au raccordement relève du confort ?

CA Nîmes, 26 juin 2015 : engagement de la responsabilité du notaire pour défaut d'information sur l'absence de raccordement de l'immeuble critère de décence d'un immeuble d'habitation.

Le raccordement n'entre pourtant pas dans la liste de l'article 606 du Code civil serait à la charge de l'usufruitier.

QUALIFICATION DU RACCORDEMENT

LES CRITèRES JURISPRUDENTIELS

CA Paris, 12 janvier 2006
"Considérant que le critère de répartition des frais à la charge respective du nu propriétaire et de l'usufruitier est un critère purement économique qui sert de fondement à l'article 606 [...]
Considérant que le remplacement des ascenseurs et non leur simple entretien constitue un investissement en capital qui maintient la valeur de l'immeuble et qui en conséquence doit être financé par les propriétaires ou les nus propriétaires
"
Le raccordement au réseau d'eau potable est un investissement

Ces critères sont à manier avec prudence car dépendants de l'application de chaque tribunal.

CONCLUSION

Application du critère légal à la charge de l'usufruitier
Application du critère jurisprudentiel à la charge du nu-propriétaire

la réfection totale du chauffage

Article 606 du Code civil

La réfection totale du chauffage n'est pas attrait au gros oeuvre et n'est pas mentionnée par l'article.

CA Paris, 11 janvier 2000

C'est à l'usufruitier qu'incombe le coût du remplacement de la chaudière par une installation au gaz pour un coût trois fois supérieur environ à celui du simple changement de la chaudière. En effet la refonte de l'installation de chauffage vétuste n'est pas une dépense destinée à maintenir ou restaurer la structure de l'immeuble et nécessaire à sa conservation, s'agissant d'un élément d'équipement.

CA Bourges, 27 février 2020

"Attendu cependant que même causés par la vétusté, le remplacement [...] du système de chauffage [...] n'entrent pas dans la catégorie des grosses réparations énumérées à l'article 606 du Code civil"


CONCLUSION

Le chauffage est un élément d'équipement, qui ne relève pas de la structure de l'immeuble et qui n'est pas nécessaire à sa conservation.
à la charge de l'usufruitier

conclusion

On peut souhaiter une modification de l'article 605 du Code civil pour un raisonnement plus équitable.


S'il exite généralement une proportionnalité entre revenus tirés et dépenses assumées par l'usufruitier, le caractère très limitatif de l'article 606 du Code civil revient à faire assumer à l'usufruitier de très nombreuses dépenses qui peuvent être parfois très coûteuses.

Merci pour votre attention !