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LES EMPRUNTS INDIVIS PROFESSIONNELS

Louane FRANCESCHI
Emma LEBOYER

Définition :

Contrairement aux emprunts obligataires (emprunt possible auprès de plusieurs établissement bancaires), les emprunts indivis, concernent les prêts souscrits auprès d’un seul prêteur.
Un emprunt indivis est un emprunt ordinaire faisant l’objet d’un contrat entre un prêteur et un emprunteur (un particulier ou une entreprise). Comme il n’y a qu’un seul prêteur, il est donc indivisible, d’où le qualificatif indivis. L’emprunt indivis s’oppose donc à l’emprunt obligataire pour lequel l’emprunteur (une grande entreprise ou l’Etat) recourt à une multitude de créanciers
Ces emprunts peuvent faire l’objet de différentes modalités de remboursement du capital emprunté, appelées modalités d’amortissement.

LES TAUX

MODES D'AMORTISSEMENTS

REMBOURSEMENTS

CITERES D'OBTENTION D'UN CREDIT PROFESSIONNEL

Quelles sont les critères d'obtention d'un crédit professionnel ?

Avant de financer un projet professionnel, un établissement financier examine plusieurs critères du dossier en fonction de la situation financière, de l'apport, des mensualités; C'est à dire:
*La crédibilité du projet:
Afin de convaincre un établissement de crédit à accorder un prêt, le porteur de projet se doit de fournir une présentation claire et structurée du projet. De plus, le projet doit être SMART (Spécifique, Mesurable, Atteignable, Réaliste et Temporellement défini).
*La solvabilité de l'entreprise:
C'est l'information fiancière la plus importante pour la banque, la solvabilité d'une entreprise indique sa capacité à rembourser ses dettes. Donc, elle permet de savoir la santé financière de l'entreprise avant de lui accorder un crédit.
*La qualité du business plan:
Le prévisionnel financier (bilan, compte de résultat, montage financier,..) constitue dèjà la partie quantitatif du business plan de l'entreprise. Cependant, la partie qualitatif est également essentiel pour pouvoir bénéficier du crédit professionnel.

Les Taux

Les emprunts peuvent être à taux fixe ou à taux variable. Lorsqu’ils sont à taux variable, le taux évolue en fonction des taux de référence du marché monétaire.
Ces emprunts peuvent être intéressants si l’emprunteur anticipe une baisse des taux. Ils présentent néanmoins le risque (notamment pour les prêts longs où les anticipations d’évolution de taux sont plus sujet à des erreurs) de voir le taux et donc les annuités augmenter.
Pour limiter ce risque, les taux variables sont souvent plafonnés. Dans ce cas, le contrat de prêt prévoit une fourchette de variation maximale et minimale par rapport au taux initial. Lorsque les emprunts sont à taux variable, le tableau d’amortissement distribué avec le contrat de prêt est établi selon le taux en vigueur le jour de la signature.

Les modes d'amortissements

Différentes modalités de remboursement d’un emprunt existent : Amortissement constant, Emprunt in fine, Annuités constantes, Annuités progressives.

Le choix d’une modalité dépend des objectifs poursuivis par l’emprunteur et du projet à financer. La modalité retenue va impacter l’ordre dans lequel le tableau d’amortissement est complété.

Les remboursements

Les emprunts sont généralement remboursés avec une périodicité fixée : l’année, le semestre, le mois. Le terme générique utilisé pour chaque remboursement est l’annuité. Une annuité comprend deux parties : les intérêts dûs au titre de la période + le capital remboursé et l'amortissement de la période.
Avec chaque contrat de prêt est fourni à l’emprunteur un tableau d’amortissement. Ce document reprend sous forme d’échéancier, le montant dû avant le paiement de chaque échéance, la répartition entre les intérêts payés au titre de la période et le capital remboursé durant la période, et le Capital restant dû après le paiement de l’annuité.
La somme des amortissements réalisés est égale, au centime près, au capital emprunté. De façon équivalente, après le paiement de la dernière annuité, le capital restant dû est nul. À chaque période, les annuités, les intérêts et le capital restant dû sont approximés au centime près. Ces approximations sont corrigées à la dernière ligne du tableau d’amortissement dont la construction est différente des précédentes. Le capital amorti à la dernière période est égal au capital restant dû de début de période de telle sorte qu’après paiement de la dernière annuité, le capital restant dû est nul. Les intérêts de la période sont calculés sur le capital restant dû. L’annuité est la somme des intérêts de la période et du capital amorti.
Quelle que soit la modalité d’amortissement de l’emprunt, la somme actualisée des annuités est toujours égale au capital emprunté.

Les modalités de remboursement peuvent prendre plusieurs formes:

Emprunt à Amortissement constant

Emprunt In Fine

Emprunt à Annuités constantes

Emprunt à Annuités progressives

Emprunt à Amortissement constant

À chaque période, la même fraction du capital est remboursée. Le capital restant dû diminuant au cours des remboursements, les intérêts aussi. Les annuités sont donc décroissantes. Le capital restant dû et les intérêts à payer diminuent progressivement.
Si le capital emprunté est Co et N le nombre de périodes, l’amortissement constant M est donné par la formule suivante : M=C0/N

Avec :
Co : capital restant dû au début de la première année soit le montant de l’emprunt.
Ip : intérêt.
M : amortissement.
a : annuité.

Emprunt In Fine

Le capital est remboursé en une seule fois à la fin de la dernière période. Durant la durée de vie du prêt, seuls les intérêts sont payés (montant du prêt* taux d'intérêt).
L’investisseur emprunte In Fine afin de diminuer son revenu foncier et donc sa fiscalité comme les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
L’échéance du crédit correspond à la date à laquelle l’investisseur désire vendre. Ce montage est risqué.
En effet, à l’échéance, l’investisseur peut avoir des difficultés à vendre le bien, ou encore, le prix de vente ne permet pas de rembourser le capital. Aussi, généralement ces montages sont associés à un produit de placement qui permettra, à l’échéance, de couvrir tout ou partie de l’emprunt

Avec :
Co : capital restant dû au début de la première année soit le montant de l’emprunt.
Ip : intérêt.
M : amortissement.
a : annuité.

Emprunt à Annuités constantes

Le montant de l’annuité est constant durant toute la durée de vie du prêt. Le capital remboursé à la fin de chaque période est égale à la différence entre l’annuité de remboursement et l’intérêt périodique. Ainsi, le montant de l’intérêt diminue au fil du temps. Cet emprunt est le plus couramment utilisé.
Calcul des annuités constantes:
a= (C0 * i) / (1-(1+i)-n)

Avec:
Co : capital restant dû au début de la première année soit le montant de l’emprunt.
Ip : intérêt de la pème période.
Mp : amortissement de la pème période.
ap : annuité de la pème période.
Cp-1: capital restant dû au début de la pème période.

Emprunt à Annuités progressives

Les annuités augmentent chaque année en fonction d’un taux d’évolution connu à l’avance. Ces emprunts peuvent être intéressants pour un emprunteur qui sait que ses revenus vont augmenter au cours du temps.
L’emprunt à annuités progressives, permet, en adaptant les remboursements à l’évolution des revenus, d’emprunter un montant plus important en respectant la capacité d’endettement de l’emprunteur.