Copie PLX - La renégociation de crédit

Les principaux prêts immobiliers

La renégociation de prêt immobilier

On parle de renégociation de prêt immobilier dans 2 cas distincts.

L'emprunteur souhaite renégocier sa dette existante auprès de l'établissement qui lui a prêté initialement.

Cependant, bien souvent les banques sont réticentes à renégocier les prêts qu'elles ont elles-mêmes accordés.

L'emprunteur espère alors bénéficier de conditions de taux plus favorables et/ou modifier de façon sensible la durée du crédit.

Si la banque accepte le principe de la renégociation, il sera émis un avenant au contrat existant, avenant qui prendra en compte la modification demandée.

Cet avenant devra être signé par les 2 parties comme pour l'offre de prêt.

Il ne faut pas confondre "RENÉGOCIATION" et "RESTRUCTURATION". Renégocier les conditions du prêt immobilier, que ce soit auprès de la banque prêteuse initiale ou d'un autre établissement, est différent de restructurer toute ou partie des dettes de l'emprunteur.

La renégociation de prêt immobilier

L'emprunteur engage des démarches auprès d'un autre établissement.

L'objectif étant que ce dernier "rachète" le crédit souscrit auprès de la banque qui lui a prété initalement.

Bien souvent, si la banque refuse de renégocier le contrat existant, l'enprunteur se dirigera vers un autre établissement.

Cette dernière procédera au "rachat" de la dette en faisant souscrire à l'emprunteur un nouveau prêt.

Lorsque le rachat sera effectif, la dette initiale sera éteinte et le nouveau prêt deviendra effectif.

Le rachat de prêt par la concurrence

Le moment de la renégociation de crédit

Les frais à prendre en compte

L'opportunité

Les points à valider pour la renégociation

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L'importance du montant du capital

Plus le capital restant dû est important, plus la gain sera pertinent.

Il faut également que le taux d'intérêt (hors assurance) soit effectivement plus bas (entre 0.70 et 1 % au moins)

Quand effectuer une renégociation de crédit ?

La mensualité d'un prêt est composée d'intérêts et de capital.

Avant de s’engager dans une renégociation de crédit, il est recommandé d’effectuer quelques calculs afin d’évaluer le coût global du crédit renégocié.

Pour ce faire, il faut considérer que pendant la phase de remboursement d’un crédit immobilier à taux fixe, une partie des intérêts et du capital a déjà été versée chaque mois. En consultant son tableau d’amortissement, on constate d’ailleurs que pendant les premières années, la part réservée au remboursement des intérêts est la plus élevée, alors que le part dédiée au capital est la moins élevée. A contrario, dans un second temps, la part des intérêts baisse et la part du capitale augmente.

En conséquence, il est plus avantageux de renégocier son prêt immobilier dans les toutes premières années du contrat – ou au moins dans la première moitié – qu’en fin de prêt.

Il est donc généralement reconnu qu'un rachat ne sera pertinent que dans le 1er tiers de sa durée initiale.

Certains frais pénalisent les rachats :

• les pénalités ou indemnités de remboursement anticipé (IRA/PRA) (seront repris par la nouvelle banque)
• la mainlevée de garantie
• les frais de dossier
• les frais de la nouvelle garantie

Attention au coût de l'assurance, l'âge du client a évolué, son état de santé également, il faut donc prendre également en compte cette perspective.

Ces éléments peuvent impacter fortement le rachat ou la renégociation.

Ils doivent être pris en compte pour valider la pertinence du rachat ou de la renégociation et seront intégrés dans le TAEG.

Si un emprunteur demande le rachat ou la renégociation d'un prêt comprenant un PTZ ou d'autres prêts complémentaires accordés initialement à des conditions préférentielles, l'opération de rachat n'est pas toujours intéressante.

Plus le capital restant dû est important, plus la gain sera pertinent.

Il faut également que le taux d'intérêt (hors assurance) soit effectivement plus bas (entre 0.70 et 1 % au moins)

Les éléments nécessaires

Pour pouvoir établir une renégociation de prêt, un certain nombre d'informations est nécessaire.

Pour déterminer le montant à racheter, il faut connaître :

la banque initiale

Suivant cela, l'objectif de la proposition doit être connu, à savoir diminuer la durée ou diminuer la mensualité.

Enfin, tout cela permettra de faire une comparaison avec le gain potentiel.

Calculette rachat de crédit

La renégociation de prêt immobilier

Le montant des pénalités que l’établissement prêteur peut solliciter en cas de remboursement anticipé d'un crédit immobilier est encadré par le Code de la consommation.

Les pénalités de remboursement anticipé

Un contrat de prêt à taux variable ne comporte pas de pénalités de remboursement anticipé

La renégociation de prêt immobilier

Les pénalités de remboursement anticipé

Exemple : un client présente son tableau d'amortissement pour un rachat au 5 Juin

CRD Amortissement Intérêts Assurance Echéance

Pour un calcul rapide d'un montant approximatif , si le client connait son capital restant dû et les conditions de son prêt, mais ne dispose pas de son tableau d'amortissement, vous pouvez les estimer en utilisant la règle suivante :

Montant du capital restant dû X taux d'emprunt : 2

Soit dans l'exemple :

107 345.68€ X 1.30 % = 1395.50 : 2 = 697.75