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Transcript

La résiliation du bail commercial à l’initiative du preneur


Par Amélie, Camille, Darcy, Estelle,

François, Lorrie

M1 MASTERE MANAGEMENT DES SERVICES IMMOBILIERS - IMSI RENNES

2021/2022

Plan

01 Règles applicables

02 Aménagements possibles

03 Analyse des conséquences

04 Conclusion

Règles applicables

01

- Résiliation à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier
- Par acte d'huissier ou par LRAR
- Congé donné 6 mois avant le terme initial ou avant le terme d'une période triennale

résiliation anticipée

à chaque fin de période triennale

Départ à la retraite, invalidité

- Congé donné à tout moment lorsque le preneur part à la retraite ou s'il bénéficie d'une pension d'invalidité
- Délai de préavis de 6 mois à respecter
- Demande de congé par acte d'huissier ou LRAR

Personnes concernées:
- Commerçant, personne physique
- Gérant majoritaire au moins 2 ans d'une SARL, quand celle-ci est titulaire du bail
- Associé unique d'une EURL

Décès du locataire

- La résiliation n'est pas automatiquement sauf si le contrat le prévoit.
- Transmission du contrat aux héritiers : résiliation dans les mêmes conditions que la résiliation opérée par le locataire qui part à la retraite.
- Possibilité de céder le fonds de commerce ou l'exploiter.

- Possibilité de donner congé à la fin du bail, au bout des 9 ans
- Par acte d'huissier ou par LRAR
- Congé donné 6 mois avant le terme initial ou avant le terme d'une période triennale

résiliation en fin de bail

Redressement ou liquidation judiciaire

- Le contrat se poursuit normalement
- Possibilité d'y mettre fin sur décision de l'administrateur judiciaire ou liquidateur
- La résiliation du bail, par rupture anticipée, peut être faite à tout moment après l'ouverture de la procédure
- Elle peut être prise par le bailleur si le locataire ne paye pas ses loyers ou se charges.

Cession du bail :
- En cas de liquidation, le liquidateur peur céder le bail indépendemment du reste de l'entreprise
- Soit dans le cadre d'une cession totale ou partielle de l'entreprise.


Aménagements possibles

02


- Possibilité pour les parties de mettre fin au bail à tout moment = Résiliation à l'amiable, une partie accepte l'offre de résiliation de l'autre.
- Une preuve écrire est nécessaire en cas de désaccord
- Exclusivement pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans

En cas de convention entre bailleur et locataire

Le bail commercial ne comporte aucune clause de répartition des travaux

En l'absence de clause, le bailleur supporte :
- Les travaux de gros entretien, les grosses réparations, les travaux d’embellissement,
- Travaux occasionnés par la vétusté, la force majeure ou vice de construction

En cas d'aménagement conventionnel, le preneur supporte :
- Les travaux d’entretien et de réparations courantes, hors grosses réparations définies par l'article 606 du code civil

répartition des travaux

répartition des travaux

Baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014

Possibilité d'insérer une clause spécifique à charge du preneur


Il peut donc avoir à sa charge :
- les travaux d'entretien et de gros entretien, hors réparations définies par l'article 606 du code civil

Certains travaux sont mis à la charge du bailleur :


- Les travaux de grosses réparations mentionnées par l’article 606 du code civil
- Les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité

Baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014

Analyses des conséquences

03

résiliation amiable

- Obligation d'information à l'égard des créanciers : ils disposent d'un mois pour solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire
- La résiliation est définitive une fois passé le délai d'un mois prévu pour les créanciers
- Le preneur est tenu de payer ses loyers et charges jusqu'à son départ

- Loi PINEL = avantage le bailleur
- Le locataire peut se retrouver avec une répartition des travaux à sa charge si cela est prévu au bail

répartition des travaux

Conclusion

04

la résiliation du bail commercial à l'initivative du preneur

Possibilité de résilier le bail de plein droit

Instauration de la loi PINEL = modifier la répartition des travaux entre bailleur et preneur

Le locataire n'a pas à verser d'indemnités sauf mention contraire

MERCI POUR VOTRE écoute !